Las­ten auf Grund­stü­cken

Auf Grundstücken können verschiedene Lasten liegen, über die Sie auf jeden Fall Bescheid wissen sollten, bevor Sie ein Grundstück kaufen. Über folgende Aspekte sollten Sie sich informieren:

Grundpfandrechte

Grundpfandrechte dienen meist dazu, Kredite abzusichern. Sie werden vor allem zugunsten von Banken bestellt. Dabei kann der Eigentümer des Grundstücks, das mit dem Grundpfandrecht belastet ist, nicht gerichtlich zur Zahlung gezwungen werden, muss aber bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen (z.B. wenn er den finanziellen Forderungen der Bank nicht nachkommt) die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden (z.B. eine Zwangsversteigerung).

Die häufigsten Formen von Grundpfandrechten sind Hypothek und Grundschuld. Sie sind in der Dritten Abteilung des Grundbuches zu finden. Eingetragen wird, um welche Art von Grundpfandrecht es sich handelt, welcher Geldbetrag abgesichert wird und wer der Begünstigte ist.

Belastungen und Beschränkungen

Neben den Grundpfandrechten können noch weitere Belastungen auf einem Grundstück liegen, beispielsweise:

  • be­schränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten
    Be­schränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten sind per­sön­li­che ding­li­che Rech­te, die dem In­ha­ber das Recht geben, das Grund­stück in be­stimm­ter Weise zu nut­zen (z.B. Was­ser­ge­win­nungs­recht). Sie be­zie­hen sich auf die je­wei­li­ge Per­son und sind nicht über­trag­bar oder ver­erb­lich.
  • Grund­dienst­bar­kei­ten
    Grund­dienst­bar­kei­ten be­rech­ti­gen eben­falls zur be­stimm­ten Nut­zung eines die­nen­den Grund­stücks, sie ste­hen dem je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks zu.
  • Nieß­brauch
    Nieß­brauch gibt dem Be­güns­tig­ten das un­ver­äu­ßer­li­che und un­ver­erb­li­che Recht, die Nut­zun­gen einer Sache zu zie­hen.
  • Re­al­las­ten
    Wenn das Grund­stück mit einer Re­al­last be­las­tet ist, sind wie­der­keh­ren­de Leis­tun­gen aus dem Grund­stück zu ent­rich­ten.

Über derartige Belastungen können Sie sich in der Zweiten Abteilung des Grundbuches informieren. Dort finden Sie auch etwaige Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers.

Öffentliches Vorkaufsrecht

An einem Grundstück kann auch ein öffentliches Vorkaufsrecht der Gemeinde bestehen. Damit soll sichergestellt werden, dass sie diese Grundstücke aufkaufen kann, um beispielsweise im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Grünflächen und Verkehrswege anlegen zu können. Ein Vorkaufsrecht durch die Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen. Erkundigen Sie sich deshalb vor dem Kauf bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ob die Gemeinde beabsichtigt, davon Gebrauch zu machen. Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag darüber ein Zeugnis (Negativzeugnis) auszustellen.

Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge sind Kosten, die für eine Grundstückserschließung anfallen (z.B. für den Ausbau öffentlicher Anbaustraßen, -wege und -plätze). Diese Kosten müssen zumindest teilweise von den Grundstückseigentümern übernommen werden.

Beim Kauf von Grundstücken müssen Sie beachten, dass noch nicht bezahlte Erschließungsbeiträge als öffentliche Last auf dem Grundstück ruhen. Dies hat zur Folge, dass der Grundstückseigentümer (oder der Erbbauberechtigte oder Wohnungs- oder Teileigentumsberechtigte) zur Beitragszahlung verpflichtet ist, bis die Beiträge vollständig entrichtet sind. Ein privatrechtlicher Vertrag befreit ihn davon nur gegenüber dem Vertragspartner.

Ob Ihr Grundstück mit Erschließungsbeiträgen belastet ist, erfahren Sie bei der zuständigen Gemeinde. Nähere Informationen zu der Erhebung von Erschließungsbeiträgen finden Sie in der Verfahrensbeschreibung.

Baulasten

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben. Beispiele für Baulasten sind:

  • Ab­stands­flä­chen, die auf dem ei­ge­nen Grund­stück zu­guns­ten des Nach­barn von einer Be­bau­ung frei­ge­hal­ten wer­den müs­sen (z.B. damit der Nach­bar sein Ge­bäu­de näher als in der Regel er­laubt an die Grund­stücks­gren­ze bauen kann)
  • An­bau­ver­pflich­tun­gen (z.B. bei der Er­rich­tung eines Dop­pel­hau­ses)
  • Über­fahr­rech­te zur Si­che­rung der Er­schlie­ßung
  • Her­stel­lung eines für ein an­de­res Bau­grund­stück not­wen­di­gen Stell­plat­zes

Über die etwaigen Baulasten auf einem Grundstück können Sie sich bei berechtigtem Interesse im Baulastenverzeichnis informieren.

Naturschutzrechtliche Beschränkungen

Auch mit naturschutzrechtlichen Beschränkungen können Grundstücke belastet sein. Eine häufige Beschränkung ist das Baumfällverbot, das dem Grundstückseigentümer verbietet, Bäume auf seinem Grundstück zu fällen. Solche Verbote sind in Baumschutzsatzungen, die von Städten und Gemeinden erlassen werden können, festgelegt.

Hinweis: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, ob es eine Baumschutzsatzung oder ähnliche Vorschriften gibt.

Bodenschutzlastvermerk

Wenn in der Vergangenheit eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung auf dem Grundstück saniert wurde und die öffentliche Hand diese Sanierung zur Gefahrenabwehr bezahlen musste, weil vom jeweiligen Eigentümer keine Finanzmittel zu erhalten waren, kann ein Bodenschutzlastvermerk auf dem Grundstück ruhen, welcher der öffentlichen Hand die Beitreibung der Mittel ermöglicht. Hierüber sollten Sie sich im Grundbuch und bei der zuständigen Behörde (siehe Altlasten und schädliche Bodenveränderungen) informieren.

Frei­ga­be­ver­merk

Dieser Text entstand in enger Zusammenarbeit mit den fachlich zuständigen Stellen. Das Justizministerium und das Wirtschaftsministerium haben ihn am 04.10.2018 freigegeben.